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Preguntas y Respuestas sobre la Compra de una Propiedad en España

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Las formalidades legales y costos involucrados en la compra de propiedades en España

Elite Properties Spain siempre recomienda que los compradores de propiedades en España soliciten los servicios de un abogado calificado para que los represente y calificados asesores financieros para hacer frente a las cuestiones fiscales.

La compra de una propiedad en España es un procedimiento relativamente sencillo. La "última palabra" en la propiedad es el registro de la propiedad, el cual mostrará de inmediato si el vendedor posee la propiedad libre de cargas y gravámenes. Con mayor frecuencia, a menos que se haga un pago inmediato del precio de compra completo, un contrato privado de compra se redacta en donde se reflejan los detalles de la compra - la descripción legal de la propiedad, precio, forma de pago, fecha de realización, fecha de la posesión, etc. Tras la firma del contrato privado, se hace un pago a cuenta del precio de compra, siempre se puede variar el acuerdo con los términos de la venta y la fecha de finalización. Un depósito bastante normal para la realización de 30 a 60 días sería de 10% del precio de compra acordado.

Nuevas propiedades que están sin terminar, obviamente son pagados en el período de construcción, y todos los pagos a cuenta antes de terminar se debe garantizar, de acuerdo con la LEY ORDENANCE CAPACIDAD (LOE), Ley 38/1999, de un banco o compañía de seguros: si la propiedad no está terminado en un plazo determinado, el comprador tiene el derecho a reclamar el dinero pagado, más los intereses legales. Además, esta ley obliga al promotor a organizar un año de seguro RTE política con respecto a cualquier defecto de construcción básica con los compradores como los beneficiarios.

Cuando el precio total de compra se paga por la propiedad, el vendedor emitirá la escritura pública al comprador, libre de cargas y gravámenes. Este acto se emitirá ante un notario español, se pasa del notario a la oficina de impuestos que deben evaluarse para el impuesto de timbre si la propiedad es una propiedad de reventa o segunda mano, y luego se presentarán en el Registro de la Propiedad para su inscripción. La inscripción provisional en el registro se hace inmediatamente después de la emisión de la escritura.

Costes de la compra de una propiedad.

TRANSFERENCIA DE IMPUESTOS 7% (ITP) a pagar por el comprador para la compra de cualquier propiedad inmobiliaria (casas, pisos, apartamentos, terrenos, locales comerciales, garajes), siempre que el vendedor no sea un promotor o se dedique al negocio de propiedades en reventa.

8% (7% de IVA y el 1% del impuesto del timbre) para cualquier chalet o apartamento, o en el garaje que se adjunta a un apartamento, cuando el vendedor sea un promotor o comerciante habitual de estas nuevas propiedades en general.

17% (16% IVA y el 1% del impuesto del timbre) para parcelas de terrenos, locales comerciales o garajes no comerciales, cuando el vendedor es un promotor o comerciante habitual. Esto cubre prácticamente todas las parcelas recientemente urbanizadas y locales comerciales recientemente construidas. Esto sólo cubre las propiedades de reventa, cuando el vendedor pertenece a una de las categorías anteriores.

Costes de notaria y registro de la propiedad.

Los gastos del notario pueden llegar a costar hasta aproximadamente € 1,750, aunque el costo aumenta según el número de páginas o la complejidad de la escritura (por ejemplo, la transcripción de los estatutos, el pago por etapas, de propiedades parcialmente terminadas, etc.) Como un ejemplo, un apartamento cuesta € 300.000 costará alrededor de € 546 en gastos notariales, mientras que una propiedad cuesta € 600.000 costará alrededor de 678 € en gastos notariales. En cualquier propiedad superior a esta cantidad, las tasas suben ligeramente. La propiedad honorarios de registro de inscripción también dependerá de la complejidad de la transacción. Por ejemplo, los gastos de un apartamento que cuesta € 600,000 para ser registrada a nombre de una persona y comprar sin un préstamo hipotecario, le costará alrededor de 300 €. Para un apartamento con el mismo precio de venta para ser registrada a nombre de 2 personas y comprado con un préstamo hipotecario, le costará alrededor de € 800.

Impuesto municipal del valor añadido (Plusvalía).

Se trata de un "valor añadido" impuesto sobre el incremento del valor del terreno desde que se compro la propiedad hasta que se vende, desde que el actual vendedor compra a la venta actual. Normalmente, no es una cantidad significativa con respecto a los apartamentos o casas adosadas - menos de 1000 € en su mayor parte por un apartamento o casa que cambió de manos últimos cinco o seis años -, pero pueden ser más en el caso de villas con una gran extensión de la tierra.

Este impuesto corresponde, por su naturaleza, al vendedor que es responsable de su pago, a menos que se negocie otra cosa. Como hay varios factores de las variables utilizadas en el cálculo de este impuesto, sobre todo la duración del tiempo de la titularidad de la propiedad, la cantidad a pagar puede variar sustancialmente y debe ser verificada antes de proceder con la compra

Sumario.

Los gastos totales oficiales involucrados en la compra de la propiedad deben ser inferiores al 10%: 7% I.T.P (impuesto de transmisiones patrimoniales) ó IVA + 1% I.A.J.D (impuesto actos jurídicos documentados) + 1% gastos inscripción notaria + 1% registro de la propiedad

Otros costes involucrados es la compra de una propiedad:

Impuesto local de bienes inmuebles (IBI).

Las tasas locales se pagan anualmente, y se calculan a partir del valor catastral o base imponible de la tierra asignada por la Agencia Tributaria española. El valor catastral tiene en cuenta el valor de la tierra más el valor del edificio, según el tipo, la ubicación y uso. A este valor, cada sala municipal de la ciudad decide sobre el porcentaje que debe aplicarse respecto de las tasas locales. En el caso de Marbella, la fórmula aplicada es 0,9644% (para 2007) de la base imponible de la propiedad, que es casi siempre mucho menos de su valor de mercado real.

Ejemplos: En 2006, un apartamento de 2 dormitorios en el complejo de la playa de Marina Puente Romano, que se encuentra en el corazón de la "Milla de Oro" ha pagado las tasas en el rango de € 800 a € 1,000 aproximadamente. Una villa de playa grande en el corazón de la "Milla de Oro" ha pagado unas tasas anuales de aproximadamente € 2.800.

Aunque lo general para un apartamento de 2 habitaciones en cualquiera de las ciudades de la costa si se está empadronado (tiene descuentos) ronda unos 300 Euros anuales

Impuestos sobre la recolección de Basuras y Agua.

La tasa de recogida de basuras se aplica por el Ayuntamiento de acuerdo a la propiedad y a pagar anualmente. En un apartamento en Marbella la recolección de basura es de aproximadamente € 162 y una casa de aproximadamente € 242 por año. El consumo de agua se calcula por el consumo de medidor de agua en metros cúbicos y se paga cada 3 meses. El pago puede hacerse directamente en el Ayuntamiento o por el banco con instrucciones de adeudos directos.

Comunidad.

En términos generales, la Comunidad de copropietarios o la Asociación de Propietarios de Casas es una entidad jurídica formada exclusivamente por los propietarios de los apartamentos en un edificio, o villas en una finca. El objetivo de la Comunidad es poseer y mantener los elementos comunes del edificio o bienes en cuestión, y cada propietario está obligado a participar en los gastos de la conservación de las áreas de la comunidad y los servicios sobre una base prorrateada con los otros propietarios. Por lo general, el porcentaje de propietario de una casa de los costes es determinada por el tamaño de la vivienda, o parcela, dividida por el área total de todas las viviendas o parcelas.

Un presupuesto para los gastos anuales de la comunidad se presenta en la reunión general anual de los dueños de viviendas, y ellos o sus representantes autorizados, deben aprobar el presupuesto por mayoría de votos de los presentes en la reunión. Los gastos pueden variar considerablemente dependiendo de los servicios prestados, y son normalmente, el sueldo y la seguridad social del portero, el mantenimiento común de jardín, mantenimiento de los ascensores, reparación de elementos comunes, recogida de basura, agua para el riego de jardines de la comunidad, la electricidad para la iluminación de zonas comunes, los seguros, la seguridad, y honorarios de administración. El Presidente de la comunidad debe, por ley, ser dueño de una propiedad dentro del propio complejo y es elegido por medio de la votación por los co-propietarios. El Presidente no tiene ninguna remuneración por esta función.

Un típico apartamento de 2 dormitorios en un edificio o área con un portero, piscina, y un pequeño jardín, podría costar entre € 90 a € 300 por mes en gastos de comunidad -, pero podría ir hasta 600 € o más por mes en un urbanizaciones de lujo con una gran cantidad de personal y muchos servicios.

En el caso de un chalet independiente en una finca de chalets, gastos de comunidad son a menudo menos ya que los jardines son privados y los exteriores de estas propiedades no son generalmente mantenidos por la comunidad, y los gastos de comunidad se limitan a la carretera y el mantenimiento del jardín en carretera, de base común mantenimiento y seguridad.

Seguro.

El coste del seguro estándar para un apartamento de € 300.000 con un contenido valorado en € 48.000 sería de € 395 por año. Hay que señalar que, en un edificio de apartamentos, la Asociación de Propietarios se requiere para asegurar la construcción de su coste de reproducción. Por lo tanto, la póliza de seguro de la persona para el apartamento no tiene que cubrir todo el valor de la vivienda, sólo los daños en el interior de la vivienda, sus contenidos, y la responsabilidad de terceros. De una villa con un valor de reproducción de € 500.000 con un contenido asegurado en € 180.000 el seguro anual sería en el área de € 1.580.

Jardineros.

El mantenimiento de un jardín privado es esencial para el mantenimiento de su propiedad y su costo, por supuesto, dependen de su tamaño. Como una guía general, la tarifa por hora es de aproximadamente € 16. Un jardinero de tiempo completo en el salario costaría en el ámbito de € 1,100 por mes, mientras que a media jornada salario sería en el ámbito de de 700 €. Viviendas y apartamentos tienen áreas de jardín comunal atendido por un jardinero contratado y el coste está incluido en los honorarios de la comunidad. Un chalet en una parcela de 2.500 m2 podría requerir un jardinero de unas horas a la semana. Una gran superficie de más d 4.000 metros puede requerir un jardinero a tiempo parcial. La seguridad social es un costo adicional a los salarios a tiempo completo.

Servicio de limpieza.

El servicio de limpieza general se dispone por un salario a tiempo completo o por horas. A tiempo completo los sueldos oscilan entre € 700 a € 900 por mes más aproximadamente € 140 por mes cuotas de la seguridad social. Ayudar a tiempo parcial se suele cobrar por horas, con tasas que varían desde € 9 a 12 €.

Electricidad.

La electricidad se factura cada mes. Las tasas mínimas son aplicables si se encuentra en la residencia o no, y la mínima varía según la cantidad de electricidad de su casa podría utilizar con toda la potencia y luces encendidas. El cargo mínimo para un apartamento puede ser entre € 24 y € 36 al mes. Los cargos por una villa son de alrededor de € 60 a € 90 por mes, dependiendo en gran medida de la magnitud de la instalación eléctrica. Uso general es de € 0,08 por Kwh más impuestos. Todas las tarifas son libres de impuestos.

Electricity is billed bimonthly. Minimum rates are applicable whether you are in residence or not, and the minimum varies according to the amount of electricity your house could potentially use with all power and lights turned on. The minimum charge for an apartment might be between €24 and €36 per month. Charges for a villa are from about €60 to €90 per month, depending largely on the extent of the electrical installation. General usage is €0.08 per Kwh plus tax. All rates are exclusive of taxes.

Debido a el sol del que disfrutamos en de la Costa del Sol, le hará utilizar menos la iluminación y calefacción que en muchos otros países o zonas de España!

Línea de teléfono.

La factura del teléfono también se encarga cada mes. Tarifas estándar varían de acuerdo con el equipo instalado, pero puede ser en la región de 18,50 € por mes incluyendo un teléfono táctil. Los costos una llamada de 3 minutos (horas de oficina durante el día) a cualquier país de la Unión Europea, de línea directa, actualmente alrededor de € 0,69 (IVA excluido). Las llamadas de línea fija a los números de móviles se encuentran en la región de € 0,16 por minuto por minuto. Hay muchas compañías telefónicas locales y nacionales que puede ofrecer un ahorro sustancial para aquellos que deseen pasar un tiempo estudiando el mercado. Los servicios ADSL de banda ancha están disponibles prácticamente en cualquier lugar y ADSL "paquetes" de un costo aproximado de € 39per mes (más IVA), incluyendo todas las llamadas locales y nacionales a las líneas fijas.

Impuestos

Algunos de los principales impuestos para los no residentes son los siguientes:

 

  1. Impuesto municipal del valor añadido (Plusvalía):”Impuesto municipal del valor añadido (Plus valía)”
  2. Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI):”Impuesto local de bienes inmuebles (IBI)”
  3. Impuesto de recogida de basuras (Basura) Por favor diríjase a la parte 2 de este articulo ”Impuestos sobre la recolección de basuras y agua (Basura) (Agua)”
  4. Impuesto sobre el Patrimonio)
  5. Impuesto sobre la Renta
  6. Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias y retenciones
  7. Impuesto sobre el patrimonio. El Gobierno español ha suprimido este impuesto debido a la naturaleza "injusta" de su imposición y la Ley correspondiente ha sido aprobada. El último año fiscal que este impuesto se debió a fue el año de 2007, la declaración de la que tuvo lugar en junio de 2008. Que tiene ahora, a todos los efectos, ha sido anulada.
  8. Impuesto sobre la renta. Los no residentes que utilizan sus bienes propios también debe presentar un impuesto sobre la renta y pagar impuestos para todos los ingresos recibidos en España en la tasa fija del 24% (incluidas las rentas de alquiler de bienes inmuebles), incluso si los ingresos se recibieron en el extranjero. Se determina impuesto sobre la renta, incluso si no hay ingresos reales (en la teoría del beneficio obtenido) en el 24% de 2% de la base imponible del valor del inmueble (valor catastral), que generalmente es una fracción de valor de mercado de la propiedad. Este impuesto no es aplicable si el propietario es el arrendamiento de la propiedad a terceros, pero es aplicable con respecto a las rentas del alquiler recibidas, que se gravará en un 24%. RESIDENTES en España debe de realizar el Impuesto sobre la Renta y declarar los ingresos que reciben, independientemente de la fuente. A efectos fiscales, una persona es considerada residente fiscal si uno reside en España más de 183 días por año calendario, independientemente de si se es residente o no oficialmente.
  9. Impuesto sobre ganancias patrimoniales y retenciones. Desde comienzos de 2007, las ganancias de capital para los no residentes se ha reducido del 35% al 18%, que grava los beneficios obtenidos por la diferencia del valor de la propiedad entre el año de compra y el año de venta. En el caso de las plusvalías resultantes de la venta de bienes adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la nueva ley distingue entre los beneficios obtenidos antes de 20 de enero 2006 y los obtenidos después de esa fecha, en el cual se aplica el impuesto a las ganancias de capital del 18% en el tiempo proporcional de la propiedad de la fecha de compra y el tiempo transcurrido desde el 20 de enero 2006 a la fecha de venta. En otras palabras, la parte de los beneficios obtenidos a partir de 20 de enero 2006 se gravarán proporcionalmente al número de días que transcurrieron entre esa fecha y la fecha de venta, a un tipo impositivo del 18%. El impuesto sobre las plusvalías para los residentes también se ha modificado, ya un aumento del 15% al 18% en 2007. Los cambios en las tasas de impuestos a las ganancias de capital, tanto para los residentes y no residentes se deben al hecho de que el sistema anterior se consideró penal para los no residentes. Bajo la nueva ley, todos los vendedores residentes, independientemente de cuándo se adquirió la propiedad, están sujetos a la retención de 3% del precio de venta, el comprador deberá de retener y abonar esta cantidad al tesoro público y será aplicado sobre el precio de venta del inmueble.

 

-Miscelánea de preguntas y respuestas:

P: Que pasa si quiero comprar un terreno y construirme mi propia casa?

R. Siempre que un terreno está situado en una urbanización, o un área zonificada en el Plan Municipal para tal uso, el permiso de la planificación general ya se ha concedido para la construcción de una casa individual. Sin embargo, las normas de construcción, que varían considerablemente, dictan el tamaño permitido de la villa de acuerdo con el tamaño de la parcela. Por tanto, debe adoptarse antes de proceder con la compra de tierras que se permitirá la construcción de la casa que uno elegido en ella. Elite Properties Spain se complace en presentar una lista de arquitectos bilingüe, y que disponga visionados de algunos de sus trabajos anteriores.

P: Hay estudios técnicos disponibles?

R. Un estudio de la construcción, tal como se entiende en el Reino Unido, no es necesario en España a efectos de la hipoteca. No obstante, es aconsejable cuando se compra una propiedad antigua. Las cosas más comunes para comprobar son la condición de las cañerías e instalaciones eléctricas, impermeabilización, techos, etc. Estos controles, así como una encuesta sobre la estructura completa, pueden ser realizados por un arquitecto técnico español (aparejador) o, por mayoría cualificada británico Chartered Surveyor. Todos los honorarios implicados serían a la cuenta del comprador potencial.

P: Hay financiación disponible?

R: Los bancos españoles son muy competitivos con las hipotecas que ofrecen tanto en nuevas propiedades y las propiedades de reventa. Es una práctica ya común para la mayoría de los bancos españoles ofrecer hipotecas para no residentes, aunque algunos bancos ofrecen una amplia variedad de paquetes de financiación que otros. Los términos comunes que se ofrecen son hipotecas de 5 -15 y hasta 40 años, a menudo de hasta el 80% del precio de compra, alrededor de 1 punto sobre los tipos EURIBOR actual. El solicitante deberá, por supuesto, calificar para el préstamo, sobre todo desde el punto de vista de tener ingresos suficientes para pagar las cuotas, y el banco debe evaluar el valor de la propiedad. El valor de tasación, en términos generales, coincide con el valor de mercado de la propiedad.

P: ¿Quién paga los honorarios agencia inmobiliaria en la venta de una propiedad?

R: El comprador siempre paga los honorarios de la agencia, a menos que llegar a un acuerdo distinto con su agencia. Aunque el vendedor remunera su agencia, el agente tiene la obligación ética de ver que el comprador obtiene un valor razonable por su dinero, y al final del día, el trabajo de un buen agente es traer al comprador y al vendedor en armonía. Esto pone de relieve la importancia de trabajar con una agencia inmobiliaria establecida con una sólida reputación. La agencia también tiene la obligación de ver que el título de propiedad a la propiedad se transmite libre de toda carga y gravamen. Elite Properties Spain dispone de un servicio excepcional de post-venta "en la solución de" servicio para sus clientes, de forma totalmente gratuita, como parte de la política general de la empresa.

P: ¿Cómo puedo lidiar con las cuentas estándar, ej. electricidad, agua, teléfono, impuestos, etc.?

R: Con frecuencia, el administrador de la Comunidad de Propietarios podrá resolver estas cuentas, pero, si no, es una práctica común en España emitir instrucciones permanentes a su banco y pagar en su nombre.

P: Que es una urbanizacion?

R: Una urbanización es una comunidad planificada que ha cumplido con las normas de los diversos organismos gubernamentales con respecto a la utilización de la tierra (residencial, comercial, zona deportiva, zonas verdes), y proporcionar un conjunto específico de servicios y un nivel mínimo de calidad en la construcción de carreteras, aceras, drenaje, alcantarillado, electricidad e instalaciones de agua, y así sucesivamente. Obtención de permiso para desarrollar la tierra en una urbanización puede tener un desarrollo de hasta varios años y varios millones de euros de gasto. La ventaja más evidente para el dueño de una propiedad dentro de una urbanización es el hecho de que el uso de la tierra está estrictamente controlado. Si se decide construir una casa en un terreno en una sección de una urbanización dividida en zonas exclusivamente para viviendas unifamiliares, está garantizada por la ley que ni un bloque de apartamentos, ni un conejo de granja puede ser localizado en una parcela adyacente para una sola familia!

Existen varias clasificaciones de zonificación de las tierras rurales en las afueras de las urbanizaciones. Marbella está en el proceso de actualización de su plan parcial, y debe de haber un gran cuidado cuando se ejerce la compra de tierras fuera de una urbanización: la mayoría de circunstancias, no se puede construir sobre la tierra que no está dentro de una urbanización.

P: Como me puedo quedar en España como un turista?

R: Los europeos de la E.U. pueden permanecer en España de forma indefinida. No se requieren visas para otros países como Estados Unidos, pero aún se requieren en otros casos, dependiendo del país de origen, y con diferentes periodos de estancia permitida. Las personas que no sean residentes con domicilio en España, 183 días o más por año de calendario, es considerado por la Oficina de Impuestos como un residente a efectos fiscales.

P: A que colegios puedo mandar a mis niños?

R. Hay muchos colegios públicos y varias escuelas internacionales en toda la Costa del Sol, incluyendo uno en la zona de Sotogrande, que ofrece semanalmente las instalaciones de embarque. Los alumnos imparten clases en Inglés, y una selección de planes de estudios se ofrece entre los GCSE y A-Levels, y el Bachillerato Internacional, sobre este último hacer hincapié en sus buenos resultados sobre los resultados de examenes.

Para más información, consulte las siguientes direcciones web de escuelas:

Las escuelas públicas españolas se basan en el sistema de Bachillerato. Cualquier alumno de trabajo cuyo ejercicio se considera insuficiente, se relega a permanecer en la misma clase durante un año más y repetir el plan de estudios. En general, se consiguen muy buenos resultados, con un alto porcentaje de los alumnos de ir a la universidad. Sin embargo, todas las clases se dictarán en español, naturalmente, la edad en que un niño se puede esperar para hacer frente a un cambio del lenguaje y del plan de estudios se debe tener en cuenta. El más joven es el niño, más fácil que aprenda el idioma. La mayoría de menores de 12 años puede llegar a tener un Español fluido en 3 ó 4 meses.

Para una guía detallada de las escuelas en el área de Costa del Sol, por favor consulte el sitio web:www.andalucia.com/education/schools/home.htm

P: ¿Hay servicios médicos y seguros de salud?

R: Marbella tiene el más nuevo, más moderno y bien equipado hospital regional en España (Hospital Costa del Sol), además de una buena clínica bien equipada con una selección importante de médicos generales y especialistas.

El seguro médico privado está disponible a través de diversos grupos, como Sanitas. Esto podría costar a partir de € 30 a € 130 por persona, por mes, dependiendo de su edad y el estado de su salud. El sistema de seguridad social de España permite ahora a. los residentes E.U el acceso a la red de salud a través de un formulario especial (E-101). Para los residentes que son trabajadores independientes, propios de una empresa, o son empleados, sus contribuciones a la seguridad social le darán automáticamente el derecho de acceso a la red de salud en España.

Notas:

Elite Properties Spain considera que la información mostrada arriba esta actualizada y es precisa en el momento de la escritura de este texto, pero sin embargo esta por su propia naturaleza abreviada está destinada a servir sólo como guía y sujeta a errores u omisiones.

Elite Properties Spain siempre recomienda a los compradores y vendedores de una propiedad a consultar con abogados cualificados y asesores fiscales.

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