13893 eigendommen
weergave lijst (0)

VRAGEN EN ANTWOORDEN OVER HET KOPEN VAN EEN WONING IN SPANJE

Sing up with us

Juridische formaliteiten & kosten verbonden aan de aankoop van onroerend goed in Spanje

Elite Properties Spanje beveelt altijd aan dat kopers van een onroerend goed in Spanje een gekwalificeerde advocaat aanstellen om hen te vertegenwoordigen en gekwalificeerde financiële adviseurs raadplegen om fiscale kwesties te behandelen.

Het kopen van onroerend goed in Spanje is een relatief eenvoudige procedure. Het kadaster heeft het "laatste woord" in het bezit van een onroerend goed, wat belangrijk is om ervoor te zorgen dat de verkoper eigenaar is van het pand, vrij van pandrechten en lasten. Meestal, tenzij een onmiddellijke betaling van de volledige aankoopprijs uitgevoerd wordt, wordt een onderhandse aankoopovereenkomst opgesteld waarin de details van de aankoop worden weergegeven - de juridische beschrijving van het onroerend goed, aankoopprijs, vorm van betaling, datum van voltooiing, datum van bezit, enz. Bij de ondertekening van het onderhands contract wordt steeds een voorschot op de aankoopprijs betaald, dat aanzienlijk kan variëren naargelang de voorwaarden van de verkoop en de datum van voltooiing. Een normale aanbetaling voor voltooiing binnen 30 tot 60 dagen zou 10% van de overeengekomen aankoopprijs bedragen.

Het is duidelijk dat nieuwe gebouwen die nog niet afgewerkt zijn worden betaald tijdens de bouwperiode, en alle aanbetalingen voor het einde van de afwerking moet worden gegarandeerd, volgens de BUILDING ORDENANCE LAW (LOE) LAW 38/1999, door een bank of verzekeringsmaatschappij: indien het onroerend goed niet is afgewerkt op een bepaalde datum, heeft de koper het recht om het betaalde geld terug te vorderen, vermeerderd met wettelijke rente. Bovendien verplicht deze wet de projectontwikkelaar om een TIEN JARIGE verzekering af te sluiten met betrekking tot alle fundamentele gebreken aan gebouwen met de kopers als begunstigden.

Wanneer de volledige aankoopprijs is betaald voor het onroerend goed, zal de verkoper de openbare akte van overdracht ("escritura") overdragen aan de koper, vrij van pandrechten en lasten. Deze akte wordt overgedragen in het bijzijn van een Spaanse notaris, daarna overgedragen aan het belastingkantoor om te worden beoordeeld op zegelrecht als het onroerend goed een wederverkoop of tweedehands onroerend goed is , en vervolgens voorgelegd aan het Register van het Onroerend Goed voor registratie. Onmiddellijk na de afgifte van de akten wordt een voorlopige inschrijving in het register gedaan.

Aankoopkosten onroerend goed

8% TRANSFER TAX (I.T.P.), te betalen door de koper voor de aankoop van om het even welk onroerend goed (villa's, appartementen, grond, bedrijfsruimten, garages), op voorwaarde dat de verkoper geen projectontwikkelaar is of normaal geen handeldrijft in de wederverkoop van onroerend goed.

10% (7% btw en 1% STAMP DUTY) voor elke VILLA of APPARTMENT, of GARAGE die bij een appartement is aangesloten, waarvan de verkoper een ontwikkelaar, promotor of gewone handelaar is in deze over het algemeen nieuwe eigendommen.

22% (21% BTW en 1% STAMP DUTY) voor PERCELEN LAND, COMMERCIELE EIGENDOMMEN of COMMERCIELE GARAGE RUIMTES, waarvan de verkoper een ontwikkelaar, promotor of gewone handelaar is. Dit geldt voor vrijwel alle NIEUW VERSTEDELIJKTE PERCELEN LAND en NIEUW GEBOUWDE COMMERCIELE EIGENDOMMEN. Dit geldt alleen voor wederverkoopeidendommen wanneer de verkoper tot een van de bovenstaande categorieën behoort.

Notariskosten en registratierechten voor het kadaster

De notariskosten kunnen oplopen tot ongeveer 1 750 euro, hoewel de kosten stijgen naargelang het aantal bladzijden of de complexiteit van de eigendomsakte (bv. statutenwijziging, stapsgewijze betaling, gedeeltelijk afgewerkt onroerend goed, enz. Om een voorbeeld te geven, een appartement van € 300.000 kost ongeveer € 546 aan notariskosten, terwijl een woning van € 600.000 ongeveer € 678 aan notariskosten zal kosten. Als dit bedrag wordt overschreden, stijgen de kosten marginaal. De registratiekosten van de eigendom zijn ook afhankelijk van de complexiteit van de transactie. Als voorbeeld : de kosten van een appartement dat €600.000 kost, dat geregistreerd moet worden op naam van één persoon en zonder hypothecair krediet is aangekocht, zullen ongeveer € 300 bedragen. Om een appartement met dezelfde verkoopprijs te registreren op naam van 2 personen en dat aangekocht is met een hypothecair krediet, zullen de kosten ongeveer € 800 bedragen.

Gemeentelijke belasting op de toegevoegde waarde ("plus valía")

Dit is een "belasting op de toegevoegde waarde" gebaseerd op de verhoging van de indexwaarde van het stadhuis van de grond alleen, van de vorige (verkopers) aankoop tot de huidige verkoop. Het is meestal geen significant bedrag met betrekking tot appartementen of herenhuizen - minder dan €1.000 voor het grootste deel van een appartement of herenhuis dat vijf of zes jaar geleden voor het laatst in andere handen overging - maar kan meer zijn in het geval van villa's met een groot stuk land.

Deze belasting komt van nature overeen met de verkoper die verantwoordelijk is voor de betaling ervan, tenzij anders is overeengekomen. Aangezien voor de berekening van deze belasting verschillende variabele factoren worden gebruikt, met name de duur van het bezit van het onroerend goed, kan het te betalen bedrag aanzienlijk variëren en moet het worden geverifieerd alvorens tot de aankoop over te gaan.

Samenvatting

De totale officiële kosten voor de aankoop van onroerend goed moeten minder dan 8% bedragen indien het om een onroerend goed in wederverkoop gaat, of minder dan 9% indien BTW wordt betaald op de aankoopprijs, vermeerderd met de advocaatkosten.

- ANDERE KOSTEN IN VERBAND MET HET BEZIT VAN SPAANSE EIGENDOMMEN:

Lokale tarieven of jaarlijkse onroerend goed belasting (IBI)

De lokale belastingtarieven moeten jaarlijks worden betaald en worden berekend op basis van de belastbare waarde ("valor kadastral") van de grond die door de Spaanse belastingdienst is opgedragen. De belastbare waarde houdt rekening met de waarde van de grond plus de waarde van het gebouw, afhankelijk van het type, de locatie en het gebruik. Op deze waarde bepaalt elk gemeentehuis welk percentage van de lokale tarieven wordt geheven. In het geval van Marbella is de toegepaste formule 0,9644% (voor 2007) van de belastbare waarde van het vastgoed, wat bijna altijd veel minder is dan de werkelijke marktwaarde.

 Voorbeelden: In 2006 betaalde je voor een appartement met 2 slaapkamers in het strandcomplex van Marina Puente Romano, dat zich in het hart van de "Gouden Mijl" bevindt, tarieven tussen ongeveer €800 tot €1.000. Een vrijstaande, grote villa aan het strand in het hart van de "Gouden Mijl" betaalde jaarlijkse tarieven van ongeveer €2.800.

Afvalophaling ("basura") en watertarieven ("agua")

Het tarief van de vuilnisophaling wordt opgelegd door het stadhuis naargelang de eigendom en moet om de 6 maanden betaald worden. Voor een appartement in Marbella bedraagt de vuilnisophaaldienst ongeveer €162 en voor een villa ongeveer €242 per jaar. Het waterverbruik wordt berekend aan de hand van het waterverbruik van de watermeter in kubieke meter en is elke 3 maanden te betalen. Betaling kan rechtstreeks in het gemeentehuis of per bank met domiciliëringsinstructies.

Vergoedingen van de Gemeenschap

In het algemeen is de Gemeenschap van Mede-Eigenaren, of Vereniging van Huiseigenaren ("Comunidad de Copropietarios"), een juridische entiteit die uitsluitend bestaat uit de eigenaren van de appartementen in een gebouw, of villa's op een landgoed. Het doel van de vereniging is het bezitten en het onderhouden van de gemeenschappelijke elementen van het gebouw of landgoed in kwestie, en elke huiseigenaar is verplicht om mee te delen in de kosten van het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes en diensten op een pro-rata basis met de andere eigenaren. Meestal wordt de huiseigenaar zijn percentage van de kosten vastgesteld door de grootte van het appartement of perceel, gedeeld door de totale oppervlakte van alle appartementen of percelen.

Een budget voor de jaarlijkse gemeenschapsuitgaven wordt voorgelegd aan de jaarlijkse algemene vergadering van de vereniging, en zij of hun gemachtigde vertegenwoordigers moeten het budget goedkeuren door een meerderheid van de stemmen van degenen die aanwezig zijn op de vergadering. De kosten kunnen aanzienlijk variëren afhankelijk van de geleverde diensten, en omvatten normaal het salaris en de sociale zekerheid van de hal portier, gemeenschappelijke tuin onderhoud, lift onderhoud, reparaties aan gemeenschappelijke elementen, vuilnis inzameling, water voor het bewateren van gemeenschappelijke tuinen, elektriciteit voor de verlichting van gemeenschappelijke ruimtes, verzekering, veiligheid en administratiekosten. De voorzitter van de vereniging moet, door de wet, eigenaar zijn van een eigendom binnen het complex zelf en wordt gekozen bij een stemming door de mede-eigenaars. De voorzitter wordt voor deze functie niet vergoed.

Een typisch 2 slaapkamers appartement in een gebouw of gebied met een hal portier, zwembad en een kleine tuin, kan tussen de €90 en €300 per maand kosten in de gemeenschapskosten - maar kan oplopen tot €600 of meer per maand in een zeer luxueus gebouw met veel gemeenschapsspersoneel en veel diensten.

In het geval van een individuele villa in een landgoed van villa's, zijn de gemeenschapskosten vaak minder omdat de prive-tuinen en buitenkanten van dergelijke eigendommen over het algemeen niet worden onderhouden door de gemeenschap, en de gemeenschapskosten beperkt zijn tot weg-en berm tuinonderhoud, basis gemeenschappelijke service onderhoud, en de veiligheid.

Verzekering

Een standaardverzekering voor een appartement van €300.000 met een inboedel ter waarde van €48.000 zou €395 per jaar kosten. Merk op dat in een appartementsgebouw, de Vereniging van Huiseigenaren verplicht is om het gebouw te verzekeren voor de reproductiekosten. Daarom hoeft de individuele verzekeringpolis voor het appartement niet de volledige waarde van het appartement te dekken, maar alleen schade aan het interieur van het appartement, de inhoud en aansprakelijkheid van derden. Het is ook raadzaam om uw eigendom zelf te verzekeren, voor het geval de verzekering van de Vereniging niet zo uitgebreid is als u zou willen. Voor een villa met een reproductiewaarde van €500.000 en een verzekerde inboedel van €180.000 zou de jaarlijkse verzekering ongeveer €1.580 bedragen.

Tuiniers

Het onderhoud van een privétuin is essentieel voor het onderhouden van uw woning en de kosten zullen natuurlijk afhangen van de grootte. Ter indicatie: het uurtarief bedraagt ongeveer 16 euro. Een voltijdse tuinman zijn salaris zou ongeveer €1 100 per maand kosten, terwijl dat van een halftijdse tuinman ongeveer €700 zou kosten. Appartementen en herenhuizen laten de gemeenschappelijke tuingebieden onderhouden door een gecontracteerde tuinman en deze kosten zijn inbegrepen in uw gemeenschapskosten. Voor een villa op een perceel van 2.500 m² kan het nodig zijn dat een tuinman een paar uur per week langskomt. Een groot perceel van een volle hectare of meer kan een halve of voltijdse tuinman nodig hebben. De sociale zekerheid is een bijkomende kost op voltijdse lonen en komt op 40% van het salaris .

Schoonmaak service

Een schoonmaakdienst is over het algemeen beschikbaar op basis van een fulltime salaris of per uur. De voltijdse lonen variëren van € 700 tot € 900 per maand, plus ongeveer € 140 per maand voor de sociale zekerheid bijdrage. Deeltijdse hulp wordt meestal per uur in rekening gebracht met tarieven die variëren van €9 tot €12.

Elektriciteit

Elektriciteit wordt twee keer per maand gefactureerd. Minimumtarieven zijn van toepassing, ongeacht of u hier woonachtig bent of niet, en het minimum varieert afhankelijk van de hoeveelheid elektriciteit die uw huis zou kunnen verbruiken met alle stroom en lichten ingeschakeld. De minimumprijs voor een appartement kan tussen de €24 en €36 per maand liggen. De kosten voor een villa variëren van ongeveer €60 tot €90 per maand, grotendeels afhankelijk van de omvang van de elektrische installatie. Algemeen gebruik is € 0,08 per Kwh, plus btw. Alle tarieven zijn exclusief belastingen.

Met al het zonlicht in Marbella gebruikt u toch minder verlichting en verwarming dan in veel andere landen!

Vaste lijn telefonie

De telefoonrekening wordt ook twee keer per maand aangerekend. De standaardtarieven variëren afhankelijk van de geïnstalleerde apparatuur, maar kunnen oplopen tot ongeveer €18,50 per maand, inclusief een touchscreen telefoon. Een rechtstreekse oproep van drie minuten tijdens de werkuren overdag naar een land van de Europese Unie kost momenteel ongeveer €0,69 (exclusief btw). Vaste gesprekken naar mobiele nummers liggen in de buurt van € 0,16 per minuut. Er zijn veel lokale en nationale telefoonmaatschappijen die aanzienlijke besparingen bieden aan degenen die enige tijd willen doorbrengen met het bestuderen van de markt. ADSL-breedbanddiensten zijn vrijwel overal beschikbaar en ADSL-"pakketten" kosten ongeveer €39 per maand (plus btw), inclusief alle lokale en nationale oproepen naar vaste lijnen.

Belastingen

Enkele van de belangrijkste belastingen voor niet-residenten in Spanje omvatten het volgende:

- DIVERSE VRAGEN EN ANTWOORDEN:

V: Wat als ik een perceel wil kopen en mijn eigen huis wil bouwen?

A. Als een bouwterrein zich in een woonwijk ("urbanización") bevindt, of een gebied dat binnen het Gemeentelijk Plan voor dat gebruik bestemd is , is voor de bouw van een vrijstaande woning al een stedenbouwkundige vergunning verleend. De bouwvoorschriften, die sterk uiteenlopen, bepalen echter de toegestane grootte van de villa in overeenstemming met de grootte van het perceel. Daarom moet er bij de aankoop van de grond op worden gelet dat men er zijn eigen huis op mag bouwen. Elite Properties Spanje bezorgt u graag een lijst van tweetalige architecten en wil het mogelijk maken een aantal van hun eerdere werk te bezichtigen .

V: Zijn er technische onderzoeken beschikbaar?

A. Een bouw-enquête, zoals gebruikelijk is in het Verenigd Koninkrijk bijvoorbeeld, is niet nodig in Spanje voor hypotheekdoeleinden. Toch is het aan te raden bij de aankoop van een oudere woning. Veelvoorkomende zaken om op te letten zijn de staat van de sanitaire en elektrische installaties, de waterdichtheid, de dakbedekking, enz. Deze controles, evenals een volledig structureel onderzoek, kunnen worden uitgevoerd door een Spaanse technisch architect ("aparejador") of zelfs door een gekwalificeerde British Chartered Surveyor. De eventuele kosten hiervan zijn voor rekening van de kandidaat-koper.

V: Is er financiering beschikbaar?

A: Spaanse banken zijn zeer concurrerend bij het aanbieden van hypotheken op zowel nieuwe als wederverkoop onroerend goederen. Het is gebruikelijk dat de meeste Spaanse banken hypotheken aanbieden aan niet-residenten, hoewel sommige banken een grotere verscheidenheid aan financieringspakketten aanbieden dan andere. Veelvoorkomende voorwaarden zijn hypotheken met een looptijd van 5 tot 15 jaar, vaak tot 80% van de aankoopprijs, op ongeveer 1 punt boven de huidige Euribor-tarieven. De aanvrager moet uiteraard in aanmerking komen voor de lening, met name vanuit het standpunt dat deze voldoende inkomsten zal hebben om de maandelijkse betalingen te kunnen betalen, en de bank moet de waarde van het onroerend goed taxeren. De getaxeerde waarde valt over het algemeen samen met de marktwaarde van het vastgoed.

V: Wie betaalt makelaarskosten bij de verkoop van een onroerend goed?

A: De verkoper betaalt altijd de makelaarskosten, tenzij u specifiek een andere overeenkomst sluit met uw makelaarsbureau. Hoewel de verkoper het makelaarsbureau betaalt , heeft de agent heeft een ethische verplichting om ervoor te zorgen dat de koper een eerlijke waarde voor zijn geld krijgt, en aan het eind van de dag, is de taak van een goede agent om de koper en verkoper samen te brengen in harmonie. Dit onderstreept het belang van het samenwerken met een gevestigde makelaar met een sterke reputatie. Het agentschap heeft tevens ook de verplichting erop toe te zien dat de eigendomsakte van het onroerend goed vrij van alle pandrechten en lasten wordt overgedragen. Elite Properties Spain biedt haar klanten een uitzonderlijke service na verkoop, volledig gratis, als onderdeel van haar algemene bedrijfsbeleid.

V: Hoe ga ik om met standaardfacturen, zoals elektriciteit, water, telefoon, tarieven, enz.

A: Vaak handelt de beheerder van de Vereniging van Huiseigenaren deze facturen af . Zo niet, dan is het in Spanje gebruikelijk om uw bank instructies te geven om ze namens u te betalen.

V: Wat is een woonwijk ("urbanización")?

A: Een woonwijk of "urbanización" is een geplande gemeenschap die voldoet aan de normen van de verschillende overheidsinstellingen met betrekking tot het gebruik van het land (residentieel, commercieel, sportterrein, groene zones) en het leveren van specifieke diensten en een minimaal kwaliteitsniveau bij de aanleg van wegen, trottoirs, riolering, elektriciteit en water installaties, enz. Het verkrijgen van toestemming om land te ontwikkelen tot een woonwijk kan een ontwikkelaar tot enkele jaren en enkele miljoenen euro's kosten. Het meest opvallende voordeel voor de eigenaar van een woning binnen een woonwijk is het feit dat het grondgebruik strikt wordt gecontroleerd. Als men beslist om een huis te bouwen op een perceel in een deel van een ontwikkelingsgebied dat exclusief bestemd is voor eengezinswoningen, bent u wettelijk verzekerd dat noch een appartementenblok, noch een konijnenboerderij op het aangrenzende eengezinsperceel gelegen mogen zijn!

Voor landelijke gebieden buiten de bebouwde kom bestaan meerdere zone classificaties. Marbella is bezig met de actualisering van haar meesterplan, en men moet met veel zorg overgaan tot de aankoop van een land buiten een woonwijk: in de meeste omstandigheden, is het niet mogelijk om te bouwen op land dat niet binnen een erkende woonwijk ligt.

V: Hoe lang kan ik als toerist in Spanje verblijven?

A: Europese burgers uit de Europese Unie mogen voor onbepaalde tijd in Spanje blijven. Voor sommige andere landen, zoals de Verenigde Staten, is een visum niet verplicht, maar in andere gevallen wel, afhankelijk van uw land van herkomst en de duur van uw verblijf. Een niet-resident die gedurende 183 dagen of meer per kalenderjaar in Spanje verblijft, wordt door de belastingdienst beschouwd als een fiscale resident.

V: Waar kan ik mijn kinderen naar school sturen?

A. Er zijn verschillende internationale scholen in de regio, waaronder een in de buurt van Sotogrande die wekelijks instapmogelijkheden biedt. Leerlingen krijgen les in het Engels en er wordt een keuze in studieprogramma’s aangeboden tussen G.C.S.E.s en A-Levels en het Internationaal Baccalaureaat, waarbij het laatste de nadruk legt op cursuswerk boven examenresultaten.

Kijk voor meer informatie op de onderstaande links:

Spaanse openbare scholen zijn gebaseerd op het systeem van het baccalaureaat. Elke leerling van wie het werk doorheen het jaar als onvoldoende wordt beschouwd, wordt verplicht om nog een jaar in dezelfde klas te blijven en het studieprogramma te herhalen. Over het algemeen worden zeer goede resultaten behaald, met een hoog percentage leerlingen dat doorstroomt naar de universiteit. Aangezien echter alle lessen uiteraard in het Spaans worden gegeven, moet rekening worden gehouden met de leeftijd waarop er van een kind kan worden verwacht dat het met een verandering van taal en leerplan kan omgaan. Hoe jonger het kind, hoe makkelijker ze de taal kunnen oppikken. De meeste jongeren onder de 12 jaar kunnen vloeiend Spaans leren in 3 of 4 maanden.

Voor een uitgebreide gids over scholen in de Costa del Sol regio, raadpleeg deze website:

www.andalucia.com/education/schools/home.htm

V: Zijn er medische en ziektekostenverzekeringsfaciliteiten?

A: Marbella heeft het nieuwste, modernste en goed-uitgeruste regionale ziekenhuis in Spanje ("Hospital Costa del Sol"), naast een goede, goed-uitgeruste kliniek met een aanzienlijk aantal huisartsen en specialisten.

Particuliere ziektekostenverzekeringen zijn beschikbaar via verschillende groepen, zoals SANITAS. Dit zou ongeveer 30 tot 130 euro per persoon per maand kosten, afhankelijk van de leeftijd en de algemene gezondheidstoestand. Het Spaanse socialezekerheidsstelsel biedt inwoners van de EU nu toegang tot het gezondheidsnetwerk via een speciaal formulier (E-101). Voor residenten die zelfstandig zijn, een eigen bedrijf hebben of werknemer zijn, geven uw sociale zekerheidsbijdragen automatisch recht op toegang tot het Spaanse gezondheidsnetwerk.

Opmerkingen:

Elite Properties Spain is van mening dat de bovenstaande informatie actueel en accuraat is op het moment dat deze wordt geschreven, maar desalniettemin is deze informatie per definitie afgekort en uitsluitend bedoeld als richtlijn en onder voorbehoud van fouten of weglatingen.

Elite Properties Spanje raadt kopers of verkopers van onroerend goed altijd aan om gekwalificeerde advocaten en belastingadviseurs te raadplegen.

Om de gebruikerservaring op deze site te verbeteren gebruiken we cookies. Cookies accepteren Meer informatie