7486 Propriétés
view shortlist (0)

Questions et réponses sur l'achat d'une propriété en Espagne

Sing up with us

 

Les formalités juridiques et les coûts liés à l'achat immobilier en Espagne.

À Elite Properties Spain Nous conseillons aux éventuels acheteurs de propriété en Espagne de se munir d’un notaire qualifié pour les représenter et de conseillers financiers pour se charger des problèmes relatifs aux taxes.

Acheter une propriété est relativement simple en Espagne. La conservation foncière a “le dernier mot” dans la propriété foncière. Il est important de s’assurer que le vendeur possède une propriété qui est quitte de tout lien et engagement. Généralement, à moins qu’il y ait immédiatement un paiement du Prix d’achat intégral, un contrat privé d’achat est dressé dans lequel y apparait les détails d’achat: la description juridique de la propriété, le Prix d’achat, le mode de paiement, date d’achèvement, date de la prise de possession etc. Lors de la signature du contrat privé, un paiement au titre du Prix d’achat será effectué. Cela peut varier substantiellement selon le terme de la vente et la dâte d’achèvement. Un depôt normal pour la complétion sous 30 à 60 jours peut s’elever a 10% du prix d’achat convenu.

Les Nouvelles propriétés inachevés seront évidemment payées tout au long de la construction. Et tout paiement d’acompte devra être garantis avant la complétion, selon la Ley de Ordenacíon de la Edificacíon (LOE) ou loi 38/1999 du 5 Novembre par une banque ou une compagnie d’assurance. Si la propriété n’est pas achevée avant une certaine date, l’acheteur se reserve le droit de réclamer les montants versés ainsi que les intérêts légaux. De plus la loi contraint le promoteur immobilier de prévoir une assurance de 10 ans en ce qui concerne tout risque de défaut structurel avec l’acheteur en tant que bénéficiaire.

Quand la totalité du Prix d’achat est payée pour la propriété, le vendeur fournira l’acte de vente public (escritura) à l’acheteur quitte de tout liens et engagements. Cet acte est présenté à un notaire espagnol, puis au bureau fiscal aui evaluera le droit de timbre si la propriété est une revente ou une propriété de seconde main Avant d’être présenté devant le bureau des registres de propriétés pour son inscription. Une inscription provisoire est faite immédiatement après l’emission des actes.

Les coûts liés à l’achat de propriété.

8% La taxe relative au transfert de bien immobiliers (ITP) payée par l’acheteur pour tout type de propriétés (villas, appartements, terrain, espaces commerciaux, garages …)  si le vendeur n’est pas un promoteur immobilier ou n’exerce pas de profession dans la revente de propriétés.

10% (7% TVA et 1% de droit de timbre) pour tout appartement, villa ou garage d’annexé à un appartement ou le vendeur est un promoteur ou commerçant habituel de ces nouvelles propriétés.

22%(21 TVA and 1%de droit de timbre) pour les parcelles de terrain, espaces commerciaux ou espace de garage ou le vendeur est un promoteur ou commerçant habituel. Ceci couvre virtuellement toutes nouvelles parcelles de terrain ou d’espaces commerciaux récemment construits. Cela couvre seulement les reventes de propriétés ou le vendeur tombe dans l’une des catégories ci dessus.

Frais de notaires et frais d’inscription au registre de propriété.

Les frais de notaires peuvent approximativement atteindre les 1750€. Cependant, les coûts peuvent augmenter en fonction du nombre de pages et de la complexité de l’acte de propriété (par exemple, la transcription des statuts, le paiement en plusieurs étapes, les propriétés partiellement achevées.etc) Par exemple, si un appartement coûte 300000€ les frais de notaire coûteront eux 546€ alors qu’une propriété d’une valeur de 600000€ aura des frais de notaire avoisinant les 678€. Une fois ce seuil atteint m les frais de notaire augmenteront de manère insignifiante. La complexité de la transaction affectera aussi la conservation foncière. Ainsi les frais pour un appartement d’une valeur de 600000€ pour une personne souhaitant l’enregistrer et l’acheter à son nom sans prêt d’hypothèque avoisineront les 300€. Un appartement d’une même valeur enregistré sous 2 noms et acheté avec un credit, lui coûtera 800€.

Taxe des municipalités sur la valeur ajoutée (plusvalía). 

Il s’agit d’une taxe de la valeur ajoutée sur l’augmentation de la valeur du terrain entre l’achat du propriétaire précédent et la vente actuelle. Cette valeur n’est normalement pas significative pour les appartements ou maisons (moins de 1000€ dans la majorité des cas pour un appartement ou maison ayant change de mains il y a 5 ou 6 ans) elle peut cependant etre plus importante pour des villas comportant une grande étendue de terre.

Cette taxe de par sa nature concerne le vendeur qui est responsable de son paiement, sauf négotiation contraire. Plusieurs facteurs variables sont utilisés pour calculés pour cette taxe, tel que la durée de la possession de ce fait le montant à payer peut varier considérablement et doit être vérifié Avant l’achat.

 

Résumé.

Le total des dépenses impliqués dans l’achat de propriété doit être inférieur à 10%. (7% pour l’I.T. P (impots sur la transmission du patrimoine) ou TVA + 1% de droit de timbre + 1%pour les frais de notaire + 1% pour l’enregistrement de la propriété.

Autres coûts supplémentaires lors de l'achat d'une propriété:

Taxe foncière (IBI)

À payer annuellement, elle est calculée à partir de la valeur cadastrale du terrain alloué par le bureau des impôts espagnols. Elle prend en compte la valeur du terrain ainsi que celle du bâtiment, selon son Type, son emplacement et son usage. Chaque mairie décide ensuite d’appliquer ses pourcentages par rapport aux tariffs locaux. Par exemple dans le cas de Marbella, le pourcentage est de 0.9644% pour 2007) de l’assiette de l’impôt foncier ce qui est signifie aue dans la quasi majorité des cas sa valeurs sera très inférieur à sa valeur marchande réelle.

Exemples: En 2006, appartement de 2 chambres dans la station balnéaire de Marina Puente Romano situé au coeur du “Mille d’Or” (Milla de Oro) les frais peuvent allés de 800€ à 1000€. Alors qu’une grande villa au bord de plage dans le Mille d’Or coûte annuellement environ 2800€.

 Cependant un appartement de 2 chambres dans une ville côtière d’enregistrée (sujet à réduction) peut coûter 300 € par an.

Taxes pour la collecte de déchets municipaux (Ou Basura) et de consomation d’eau (Agua)

La taxe de collecte des ordures est appliquée par la mairie selon la propriété doit être payée chaque année. Pour un appartement situé à Marbella la Basura est d’environ 162€ par an alors au’elle peut couter 242€ pour une villa. La consommation d’eau est caculée mètre cubes et est payée tout les 3 mois. Le paiement peut être affectué directement à la mairie ou par la banque via des instructions de prélèvement.

Frais Communautaires.

En général, “la Communité des Copropriétaires” (La Comunidad de copropietarios) ou “l’Association des propriétaires-occupants” (Asociación de Propietarios de Casas) est une entité juridique formée exclusivement par les propriétaires d’appartements d’un bâtiment ou de villa dans un domaine. Son rôle est de posséder et d’entretenir les parties communes de l’immeuble ou des biens en question. Chaque propriétaire est obligé de participer pour les coûts de maintenance et d’entretiens des zones communes sur une base prorata. Généralement, le pourcentqge des coûts d’un propriétaire est déterminé par la taille de son habitation ou de sa parcella divisée par la superficie totale de toutes les habitations ou parcelles. Un Budget annuel est présenté à l’assemblée générale de l’association, c’est elle ou ses représentants agrées qui auront comme tâche d’approuvé le Budget par un vote majoritaire. Ce dernier sera effectué avec les personnes présentes à l’assemblée.

Les coûts peuvent varier considérablement selon les services fournis, cela inclut généralement le salaire et la sécurité sociale du concierge, l’entretien des parties communes, ascenseurs, la collecte des ordures, l’eau pour l’arrosage des jardins communs, l’électricité pour les zones communes, les assurances, la sécurité et les frais de l’administration. Le président de la communauté doit par la loi être un propriétqire dans le même complexe de l’association. Il est élu par vote par les propriétaires. Il ne reçoit pas de salaire pour son rôle.

Un appartement typique de 2 chambres dans un bâtiment ou une zone avec un concierge, une piscine et un petit jardin peut coûter entre 90 et 300€ par mois en frais communautaire, une propriété de luxe avec un grand nombre de personnel et de services peut quant à elle coûter jusqu’a plus de 600€ par mois.

Dans le cas d’une propriété individuelle dans un lotissement, les frais de la communauté sont souvent moindres car les jardins sont privés et les extérieurs de ces propriétés ne sont généralement pas maintenues par la communauté. De ce fait, les frais communautaires sont limités à l’entretien de la route et des services et sécurité communs de bases.

Assurance.

Le coût standard de l’assurance pour un appartement de 300000€ contenant des biens évalués à 48000€ est de 395€ par an. Notez que dans le cas d’un immeuble résidentiel, c’est à l’association des propriétaires de couvrir le coût de la production. De ce fait, la police d’assurance individuel n’a pas besoin de couvrir la valeur entière de l’appartement. Mais seulement les dommages à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité civile. Au cas ou l’assurance de l’association ne serait pas aussi complète que vous le souhaiteriez il est possible d’assurer votre propriété vous-même. Une Villa d’une valeur de 500000€ contenant des biens évalués à 180000€ aura une assurance annuelle évaluée à 1.580€.

Les Jardiniers.

L’entretien d’un jardin privé est essentiel pour celui de la propriété et son coût dépendra bien sur de sa taille. En moyenne il coûte 16€ de l’heure. Un jardinier à temps plein coûte aux alentours de 1100€ par mois. Alors qu’a temps partiel il coûte 700€ par mois. Les habitations comportant un jardin commun auront un jardinier sous contrat dont le coût sera inclus dans les frais communautaires. Une villa sur un terrain de 2500m2 pourrait engager un jardinier pour 2 heures par semaines. Une grande superficie de plus de 4000m2 devrait engager un jardinier à temps partiel. La sécurité sociale est un coût additionnel qui ne concerne que les salariés à temps plein.

Le Service de Nettoyage.

Les services de nettoyage sont disponibles à temps plein ou partiel. Le salaire mensual moyen est varie entre 700€ et 900€ avec additionelement 140€ par mois pour les cotisations de la sécurité sociale. Le travail à temps partiel est généralement facturé entre 9€ et 12€ de l’heure.

L’Electricité.

La facture d’électricité est prélevée chaque mois. Les taux mínimum sont appliqués selon le fait que vous soyez en résidence ou non. Et le mínimum varie selon la quantité d’electricité que votre résidence peut potentiellement utiliser lorsque toute la puissance est utilisée et toutes les lumières allumées. Le coût mínimum d’un appartement peut être compris entre 24€ et 36€ par mois. Le coût minimum d’une villa peut varier entre 60€ et 90€ par mois. Cela peut dépendre principalement de la taille de l’installation électrique. L’Usage moyen est de 0,08€ par KWh plus les taxes. Tout les tariffs sont libres d’impôt.

Parce que Nous aimons le soleil de la Costa del Sol et en raison de son ensoleillement, vous utiliserez moins de lumière et de chauffage comparé à d’autre pays voir d’autres régions de l’Espagne.

Ligne de téléphone.

La facture de téléphone doit elle aussi être payée chaque mois. Les tarifs standards varient selon le materiel installé mais peuvent être dans la region de 18.50€ par mois en incluqnt le téléphone tactile. Le coût pour un appel de 3 minutes (heures de bureeau dans la journée) vers n’importe quel autre pays de l’Union Européene peut coûter aux alentours de 0.69€ la minute (hors TVA). Les appels depuis la ligne fixe vers un téléphone mobile coûteront approximativement 0.16€ la minute. Il existe de nombreuses compagnies téléphoniques locales et nationales qui peuvent offrir des économies non négligeables à ceux qui veulent prendre du temps pour étudier le marché. Les services haut débit ADSL sont disponible virtuellement partout, un pack ADSL peut avoisiner les 39€ le mois(+TVA). Cela inclut les appels locaux et nationaux vers les lignes fixes (hors tva).

Taxes.

Voici une liste des impôts principaux qui touche les non-résidents en Espagne:

L’impôt sur la fortune: Le gouvernement Espagnol à abolit cette taxe due a sa nature injuste lors de sa mise en place. De plus a loi correspondante a déjà été approuvé. 2007 marque la dernière année fiscale qui a pris en compte cette taxe. La dernière déclaration a été effectué em Juin 2008. Elle est aujourd’hui totalement annulée et ses effets rendu caducs.

L’impôt sur le revenue

Les non-résidents qui utilisent leur propriéte doivent également remplir une declaration de revenus et payer l’impôt sur tous les revenus perçus en Espagne à un taux fixe de 24%(y compris les revenus sur la location de bien immobiliers). Cela inclut aussi les revenus reçus à l’étranger. Tout les non résidents sont contraint de payer   l’impôt sur la revenue même s’il n`y a pas de revenu réel (théorie du profit dérivé) sur un taux de 24% de 2% de la valeur imposable de la propriété, ce qui représente une fraction de la valeur de la valeur du marché de la propriété. (Valeur cadastrale). Cette taxe ne será pas appliquée si le dirigeant loue la propriété à une tierce personne. Cependant elle s’applique sur les revenus locatifs perçus, lesquels sont imposables à 24%.

Les résidents en Espagne doivent remplir et déclarer leur revenus perçus quelle que soit leur provenance. Pour des raisons fiscales, une personne est considérée comme étant residente fiscal si elle reside plus de 183 jours en Espagne par an, qu’elle soit residente officielle ou non.

L’impôt sur les plus values et à la source?

Depuis debut 2007, l’impôt sur la plus value pour les non-résidents a été réduit de 35% à 18%. Elle est prélevée sur la différence de valeur de la propriété entre l`année d’achat et l’année de vente. Dans le cas des gains provenant de la vente de bien acquis Avant le 31 Décembre 1994, la nouvelle loi prévoit une distinction entre les bénéfices réalisés Avant le 20 janvier 2006 et ceux obtenus après cette date. Dans laquelle le taux de la taxe sur les plus values appliqué est de 18%. Ce taux est proportionellement appliqué selon la durée de la possession entre la date d’achat et le 20 janvier 2006. En d’autres mots, la part du bénéfice obtenu à partir de Janvier 2006 sera imposable proportionnelement aux nombres de jours écoulés de cette date à celle de la vente à un taux de 18%. L’impôt sur la plus value a aussi été modifié en 2007 lorsque le taux est passé de 15% à 18%. Ce changement pour les résidents et non-résidents et dû au fait que le système precedent était considéré comme étant penal pour les non-résidents. Sous la nouvelle loi tout residents, indépendamment du moment oú le bien a été vendu sont sujets à une retenue à la source de 3% du prix de vente, cette somme est utilisée pour payer le bureau des impôts par l’acheteur de la part du vendeur, elle sera ensuite déduite de l’impot sur des plus values du vendeur.

 

Rubrique FAQ:

Q: Que faire si je veux acheter un terrain et construire ma propre maison ?
R. Lorsqu’un terrain est situé dans un complexe résidentiel(“Urbanización”) ou dans une zone située dans le plan municipal. L’autorisation pour la plannification des contours a déjá été donné pour la construction d’une maison. Cependant les normes de constructions peuvent varier considérablement et ce sont elles qui détermineront la taille admissible de la villa en fonction de la superficie du terrain. Par conséquent, nous vous conseillons de bien faire attention avant de procéder à l’achat du terrain à ce que vous ayez bien le droit de construire ce que vous aviez envisager dessus.

Q: Qu’en est il du financement ?

R: Les banques espagnoles sont très competitives en ce qui concerne les prêts hypothécaires sur les bien immobiliers neufs et ceux destinés à la revente. Il est maintenant courant pour une banque de proposer des prêts hypothécaires aux non-résidents. Toutefois certaines banques offrent une plus grande variété d’aide financière OU FORMULE DE FINANCEMENT que d’autres. Les termes courants proposés sont des hypothèques sur 5 à 15 ans qui peuvent s’élevé à 80% du prix d’achat, à environ 1 point au-dessus des taux EURIBOR actuels. Le demandeur doit évidemment être bien sûr être admissible au prêt, notamment en termes de revenu mensuel suffisant et la banque doit pouvoir évaluer la valeur du bien immobilier. La valeur d’expertise correspond généralement à la valeur du marché de la propriété.

Q: Qui se charge de payer les frais d’agents immobiliers lors de la vente d’une propriété ?

R: C’est à l’acheteur de payer les frais d’agence, sauf accord contraire avec l’agence. Même si c’est l’acheteur qui paye l’agence, l’agent a une obligation morale de faire en sorte que l’acheteur en ait pour son argent en lui grâce à bon rapport qualité-prix. Un bon agent se démarque par sa capacité à rapprocher l’acheteur et le vendeur. Ceci souligne l’importance de travailler une agence immobilière bien établie et réputée. C’est aussi à l’agence de veiller à ce que le titre de propriété du bien soit transférer sans encombre. Elite Properties Spain offre gratuitement à ses clients un service après vente « installation » dans le cadre de la politique générale de l’entreprise.

Q: Comment puis-je régler les factures d’électricité, d’eau, téléphone, taxes etc. ?

R: C’est habituellement l’administrateur de la communauté des propriétaires qui réglera ces factures. Si ce n’est pas le cas il est courant en Espagne d’envoyer à sa banque des instructions de paiement à sa banque afin qu’elle se charge de les payer en votre nom.

Q: Que signifie « Urbanizacíon » ?

R: Urbanizacíon ou complexe résidentiel est une communauté plannifiée qui a respecté les normes des divers agences gouvernementales pour ce qui est de l’utilisation du terrain (residentiel, commercial, sportif, espace verts) et dans la prestation d’un ensemble précis de services de qualité en termes de constructions de routes, trottoirs, drainage, système d’égout, l’installation électrique et hydraulique etc. L’obtention d’une autorisation afin d’aménager le terrain en développement résidentiel peut prendre plusieurs années et peut coûter plusieurs millions d’euros en termes de dépense. Le premier point fort évident pour le propriétaire d’une propriété située dans un développement résidentiel est le fait que l’utilisation du terrain est strictement contrôlée. Vous pouvez être assuré que si vous voulez construire une maison sur un terrain de la zone de développement exclusivement pour des maisons individuelles, vous pouvez être sûr qu’il sera légalement impossible pour un immeuble ou une ferme d’être situé dans un terrain adjacent.

Il existe plusieurs classifications de zones pour les terres rurales à la périphérie des développement résidentiels. Marbella est en train de mettre à jour son plan de zonage, c’est pourquoi il faut faire preuve d’une grande prudence lorsque vous achetez un terrain à l’extérieur du développement : Dans la plupart des cas vous ne pourrez pas construire sur un terrain qui n’est pas dans un complexe résidentiel reconnu.

Q: Combien de temps puis-je rester en Espagne en tant que touriste ?

R :  Les citoyens européens peuvent rester en Espagne indéfiniment. Aucun visa n’est nécessaire pour certains pays tels que les États-Unis, mais il peut être requis dans d’autres cas selon le pays d’origine et la durée du séjour. Tout non-résident domicilié pour plus de 183 jours par an est vu comme étant fiscalement résident aux yeux de l’administration fiscale.

Q: Dans quel établissement puis-je envoyer mes enfants ?

R: Il existe plusieurs établissements internationaux le long de la Costa del Sol dont un dans la zone d’urbanisation Sotogrande qui propose plusieurs structures pour des internats. L’on enseigne les cours en anglais aux élèves, ainsi qu’une sélection de programmes entre le GCSE (diplôme du secondaire, plus ou moins équivalent au brevet des collèges) et les « A-levels » (équivalent du BAC) ainsi que « l’International Baccalaureate », ce dernier met en le travail fait au-delà des simples résultats aux évaluation.

Pour plus d’information, voir les écoles suivantes :

Les écoles publiques espagnoles ont un système se rapprochant plus ou mois à celui du système français, les plus grandes différences étant les horaires et l’année ou les étudiant passent les examens ainsi que quelques subtilités. L’élève redouble si ses résultats sont insuffisants. Généralement les élèves ont de très bons résultats et beaucoup d’entre eux accèdent à l’université. Cependant toutes les classes sont évidemment en espagnol, il faut donc prendre en compte l’âge de l’enfant pour déterminer sa capacité à changer de curriculum et de langues. Evidemment, cela sera plus facile pour l’enfant s’il est plus jeune. Pour donner une idée la plupart des enfants de moins de 12 ans peuvent parler couramment Espagnol après 3-4 mois.

Pour un guide plus détaillé sur les écoles de la Costa Del Sol, veuillez consulter ce site :

http://www.andalucia.com/cities/malaga/schools.htm

Q: Qu’en est il des services médicaux publics et privés.

R: Marbella dispose de l’hôpital régional le moderne et le mieux équipé de toute l’Espagne (Hospital Costa Del Sol) ainsi qu’une clinique bien équipée, composé d’un grand nombre de médecins généralistes et de spécialistes qualifiés.

Des assurances médicales privées sont disponibles via de nombreux groupes tels que SANITAS. Cela peut coûter entre 30€ et 130€ par mois par personne.

Cela dépend de l’âge et de l’état de santé. Le système de sécurité social permet maintenant aux résidents européens d’accéder aux réseaux de la santé par le biais d’un formulaire spécial. (E-101) Pour les résidents qui travaillent à leur propre compte, sont patrons d’entreprises ou ont un travail, les cotisations sociales donnent automatiquement l’accés au réseau de santé espagnol.

Notes: Elites Properties Spain considère que les informations écrites si dessus sont pertinentes et exactes au moment oú elles ont été écrites. Le caractère succint est destiné à servir de guide et peut être sujet à des omission ou d’imprécisions.

Elites Properties Spain recommande toujours à ses acheteurs ou vendeurs de consulter des avocats et des conseillers fiscaux qualifiés.

Nous utilisons des cookies pour vous assurer d'avoir la meilleure expérience sur notre site Accepter les cookies Plus d'informations